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Le patrimoine est étymologiquement défini comme l'ensemble des biens hérités du père (de la famille, par extension). En effet, patrimonium signifie héritage du père en latin ; la notion est apparue au XIIe siècle.
En droit civil, le législateur l'entend comme l'ensemble des biens et des obligations d'une personne, envisagé comme une universalité de droit, c'est-à-dire comme une masse mouvante dont l'actif et le passif ne peuvent être dissociés.
Le patrimoine fait appel à l'idée d'un héritage légué par les générations qui nous ont précédées, et que nous devons transmettre intactes aux générations futures. On dépasse donc la simple propriété personnelle.
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Dès le XVIIIe siècle, on commence à considérer le patrimoine. Lors d'un de ses rapports à la Convention, l'Abbé Grégoire (1750 - 1831, juriste et homme politique révolutionnaire) affirme que le respect public entoure particulièrement les objets nationaux qui, n'étant à personne, sont la propriété de tous (...) Tous les momuments de sciences et d'arts sont recommandés à la surveillance de tous les bons citoyens.
Mais cette protection du patrimoine ne se fera que progressivement. Les premiers éléments intégrés dans cette apréciation sont les œuvres d'art (tableaux et sculptures) conservées et parfois exposées dans les premiers musées. Les œuvres architecturales, et notamment ecclésiastiques ou seigneuriales, ne bénéficient quant à elles lors de la révolution française d'aucune protection et sont bien souvent vendus à des particuliers, libres de les démolir pour en revendre les matériaux de construction ou de les transformer en logements, usines, étables...
C'est en 1830, sous l'impulsion de François Guizot, alors ministre de l'Intérieur de Louis-Philippe Ier, qu'est instaurée en France l'inspection générale des monuments historiques, chargée notamment de procéder à un inventaire du patrimoine architectural du pays. S'y succèdent en tant que premier inspecteur Ludovic Vitet (1830-34) puis Prosper Mérimée (1834-70). Ce dernier structure cet outil de connaissance et de sauvegarde et organise des visites dans les régions afin d'établir des rapports sur l'état des destructions dues à la Révolution.
La commission des monuments historiques, créée en 1837, est chargée de dresser la liste des édifices méritant une protection et dont les travaux bénéficieront de subventions ministérielles. Une première liste paraît en 1840, suivie en 1841 de la première loi de protection des monuments historiques par le classement des bâtiments menacés.
Depuis les années 1970, le sens du patrimoine a été largement étendu. Il ne se limite plus au cadre strict des éléments architecturaux remarquables, pour se consacrer également aux éléments faunistiques et floristiques, paysagers, mais aussi aux langues locales ou encore aux ouvrages anciens.
L'article L 110 du Code de l'Urbanisme stipule que Le territoire français est le patrimoine commun de la Nation, et intègre ainsi dans le droit la notion élargie de patrimoine.
La loi Malraux du 4 août 1962 permet de protéger un secteur urbain caractéristique lorsqu'il présente un caractète historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration ou la mise en valeur de tout ou une partie d'un ensemble d'immeubles bâtis ou non. (la mention ou non ayant été ajoutée par la loi SRU du 31 décembre 2000). Il peut être instauré à l'initiative d'une commune ou de l'État, par l'intermédiaire de la commission nationale des secteurs sauvegardés. Il comprend un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), qui est un document de planification et qui a le statut de document d'urbanisme. Ce dernier permet principalement de présenter le site et de fixer les conditions de conservation des immeubles et du cadre urbain.
Les ZPPAUP permettent en quelques sortes de renforcer la protection liée à un monument historique. Instituées par la loi du 7 janvier 1983 (complétée par la loi du 8 janvier 1993 pour l'aspect paysager), elles visent à protéger et mettre en valeur les sites pour des motifs d'ordre esthétique, historique ou culturel. Le périmètre de 500m aux abord des monuments historiques n'a donc plus lieu. Elle constitue une servitude d'utilité publique annexée au Plan d'occupation des sols (POS) ou au Plan local d'urbanisme (PLU).
Le petit patrimoine peut être défini comme l'ensemble des constructions ayant eu, dans le passé, un usage dans la vie de tous les jours. Les communs en font partie: lavoirs, moulins, fontaines, etc. On le trouve principalement dans les villages.
