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Spéculation immobilière

A proximité d'une agglomération et de ses réseaux le prix d'un terrain dépend fortement de son zonage. Entre une affectation agricole ou naturelle et celle urbanisable (et d'autant plus que la densité est élevée) la différence est souvent de dix fois ou plus.

Les causes sont diverses :

(Ces arguments relèvent du mythe et ne reposent sur aucune source d'information fiable. L'article pourrait être revu à la lumière des informations publiées sur le site http://www.bulle-immobiliere.org. En effet, l'INSEE montre que la France bénéficie d'un des meilleurs parcs immobiliers d'Europe. 95% des habitations ont tout le confort ! La majeure partie des habitations son situées sur les lieux de peuplement. Depuis 2003, l'Etat mène une politique vigoureuse de construction. Ainsi, en 2004, plus de 400.000 permis de construire pour des logements neufs ont été déposés. Le logement social est en plein boom. Vous pouvez me contacter à l'adresse jm@poure.com et télécharger les documents de référence du site http://www.bulle-immobiliere.org. Nous gagnerions beaucoup à échanger nos points de vue et à travailler ensemble à cet article. Mes remarques commencent par le sigle JMP. Jean-Michel)

Causes structurelles

• concentration des populations sur certainez zones attractives professionnellement, climatiquement, culturellement, etc.
• exode rural (dans les pays en voie de développement)

Causes conjoncturelles

• Les bulles et krachs immobiliers sont inversement corrélés aux taux d'intérêt. Des taux très bas abaissent les mensualités et poussent à s'endetter et acheter à n'importe quel prix
• investissement immobiliers passés mal dirigés, nombre important de bureaux vides
• Modification imprévue des conditions d l'emploi (baisse à Montpellier avec la fermeture d'usines IBM (1992), hausse à Toulouse avec la mise en chantier de l'Airbus A380 (2000).

Causes réglementaires

• mauvais état du parc immobilier à cause de la fiscalité et de l'absence de protection des petits propriétaires (JMP. Non, c'est un mythe : le logement français est parfaitement entretenu et moderne. Voir : http://www.insee.fr/fr/ffc/docs_ffc/IP885.pdf),
• politiques restrictives de permis de construire ; mais quand bien même celui-ci serait accordé de façon très libre, on ne peut pas bâtir sur les rues, et il faut bien en ménager. (JMP. Non, c'est un mythe : l'année 2004 bat tous les records de construction. Voir : http://www.equipement.gouv.fr/statistiques/pdf/quoi/construc/r_c_272.pdf)
• mauvaise gestion du patrimoine foncier et immobilier de l'état et non libération du parc foncier et immobilier devenu moins utile.

Causes budgétaires

• carence de logements subventionnés (sociaux) pour favoriser la mixité urbaine ; organiser la promiscuité empêcherait le prix des zones non sensibles de s'envoler, puisqu'il n'en resterait plus une seule. (JMP. Non, c'est un mythe : le logement social est en plein boom. Voir : http://www.insee.fr/fr/ffc/docs_ffc/IP981.pdf)
• politique de renouvellement urbain peu actives
• destruction de logement insalubres sans constructions de logements neufs (JMP. Non, c'est un mythe : l'année 2004 bat tous les records de construction. Voir : http://www.equipement.gouv.fr/statistiques/pdf/quoi/construc/r_c_272.pdf)

Causes sociologiques

• la fin des repères traditionnels (famille, état providence) qui rendent les individus réceptifs au stress.
• les mythes précédents (le golden-boy des années 1980, la nouvelle écnomie des années 1990) ont fait long feu et doivent laisser place à un nouveau mythe, celui du riche propriétaire terrien.
• les rumeurs de pénuries de logement, entretenues par des mythes secondaires:
  • le mythe d'achats massifs d'étrangers
  • le mythe du mini baby-boom des années 2000-2001
  • Le mythe de la hausse du nombre d'étudiants
  • Le mythe du marché local déconnnecté des fondamentaux du marché
  • Le mythe du mauvais entretien du parc immobilier alors que la France bénéficie du meilleur parc d'Europe

Actions pour tenter de pallier

Seule une action au moins au niveau régional et mieux plus élargie peut anticiper quels seront les zones à urbaniser en priorité, par exemple les 5 villes nouvelles de la région parisienne des années 1960 autour d'un pôle comme une gare idéalement LGV.

D'autre part si l'on fait payer lors d'un changement de zonage la dégradation écologique alors le problème est presque inversé, mais cette solution est complexe a mettre en place et n'est pas forcement en accord avec la liberté de circulation.

La construction de logements sociaux afin de répondre aux besoins non comblés la limiterait en réduisant la pression de la demande sur les logements non sociaux.

En etablissant des maximums de coûts de locations de logements, mais ces critères étant libres en France, cela serait une grosse modification législative, et qui à chaque fois qu'elle fut utilisée a aboutit à créer des effets pervers (réticences des épargnants à investir dans le locatif privé).

Concretiser les politiques de renouvellement urbain.

Annuler les limitations de hauteur des bâtiments dans certaines zones, ce qui permetterait de construire des bâtiments plus haut donc de construire plus de m² habitables, mais d'autres problèmes se poseraient, précisement ceux pourquoi ces législations ont étées mises en place.

Pour les immeubles batis l'obligation de respecter des normes de qualité et la transparence dans toutes les conditions pour éviter au maximum l'escroquerie aux dépens de l'acheteur final pour des facteurs qu'il ne perçoit pas encore mais vont péjorer sa jouissance.

Réquisitionner les logements vides, ce que seul le préfet peut décréter.

Les zones où la spéculation immobilière pose le plus de problème en France

• région parisienne
• corse
• littoral

Voir aussi

• étalement urbain
• spéculation
• politique de la ville
• Plan local d'urbanisme
• droit au logement